圖為河北廊坊市香榭里舍小區(qū)，部分樓棟外墻墻皮脫落嚴重。
本報記者 向子豐攝

住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”，是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

維修資金制度自上世紀90年代建立以來，為保障居民住房安全發(fā)揮了重要作用。但近段時間，有不少讀者、網(wǎng)友反映，在申請、使用、管理維修資金過程中，還存在申請難通過“不好用”、監(jiān)管有漏洞“沒用好”等問題。

就維修資金申請、使用、管理中存在的問題，記者赴河北廊坊市香榭里舍小區(qū)進行采訪。

維修資金使用問題導致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾

2023年12月初，記者來到河北廊坊市香榭里舍小區(qū)，正遇到小區(qū)水管破裂，兩名工人挖開埋在地下的水管準備維修。一名往樓里提水的住戶說：“自來水管三天兩頭壞，一壞就要停水�！�

一棟高層樓外墻墻皮大片脫落，路過的居民說前一天有塊墻皮掉下來，砸在車上，“幸好沒砸到人”。記者隨機走進一棟樓，發(fā)現(xiàn)消防器材箱中沒有滅火器。“消防部門已經(jīng)多次警告了，小區(qū)消防栓里沒有水，一旦發(fā)生火災，非常危險�！币幻麡I(yè)主說。

據(jù)廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責人介紹，該小區(qū)2011年投入使用，共有11棟樓，“物業(yè)公司、業(yè)委會和業(yè)主之間，七八年來矛盾一直沒斷過。”

小區(qū)前任物業(yè)公司為開發(fā)商指定，2017年小區(qū)成立業(yè)委會，2019年4月清退原物業(yè)，引入目前的物業(yè)公司�！八麄儎傔M來的前半年，服務(wù)非常好。”業(yè)主梁先生說。

雙方矛盾始于維修資金使用問題。2019年夏天，9號樓頂樓漏雨嚴重，物業(yè)公司申請使用維修資金進行維修。“按照流程，我們找了有資質(zhì)的防水公司報價，分攤到9號樓150多戶，然后上門挨家挨戶溝通，用了3個月時間才完成業(yè)主簽字�！蔽飿I(yè)項目經(jīng)理王歡說。

依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的數(shù)據(jù)，9號樓維修屋頂共使用維修資金7.4萬元�！耙郧奥┯昃S修，一般是哪漏修哪，一兩萬塊錢足夠了。但物業(yè)這次把整個屋頂都修了�！绷合壬�說。有業(yè)主懷疑物業(yè)公司濫用維修資金。

不久，電梯風波讓雙方增加了新矛盾。王歡說，2020年10月、11月，維保公司先后建議有兩部電梯需要維修，物業(yè)做好報價，準備申請維修資金，但業(yè)主們不肯簽字。12月下旬，河北省特種設(shè)備檢測機構(gòu)年檢后發(fā)出通知，小區(qū)3棟高層樓10部電梯均存在不同程度的問題，“建議停運整改”。據(jù)此物業(yè)公司同一天將10部電梯全部停運，業(yè)主只能爬樓梯。

業(yè)主們認為“怎么可能10部電梯同時壞掉”，要求立刻開通電梯，但不同意動用維修資金；而物業(yè)則認為，幾臺電梯投入年限一樣，零件壽命、磨損程度也差不多，“繼續(xù)運行，安全誰負責？”最后，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理等部門的協(xié)調(diào)下，有8部電梯于2021年春節(jié)前恢復使用，但另外兩部電梯至今仍在停運中。

“對于電梯維修，我們一直沒有簽字同意使用維修資金。”一名業(yè)主說。開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責人表示，有5部問題比較嚴重的電梯使用了維修資金，共17萬余元，都是通過應(yīng)急維修程序申請的。維修費用直到2023年年初才從小區(qū)相關(guān)業(yè)主的維修資金中全部撥付完成�！笆掷m(xù)是齊全的�！痹撠撠熑藦娬{(diào)。

申請門檻高、物業(yè)怕麻煩，導致維修資金使用率不高

住宅專項維修資金制度建立的初衷是保障住宅建筑安全、保護業(yè)主合法權(quán)益，何以在實施過程中業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)之間會產(chǎn)生這么多矛盾？

“維修資金申請使用過程中，最難的就是業(yè)主簽字環(huán)節(jié)。”一名住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門工作人員坦言，從他們接觸到的案例看，3個月都算是快的，一兩年簽不下來的也不在少數(shù)。

申請使用維修資金需要達到哪些條件？有關(guān)部門出臺實施的《住宅專項維修資金管理辦法》明確規(guī)定了在維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，“雙2/3”的通過比例——即應(yīng)由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過。

但在實際生活中，要獲得2/3以上業(yè)主同意難度不小。除了有些業(yè)主難以聯(lián)系到外，還有一些業(yè)主出于自身利益考慮，不同意動用維修資金。

王歡說，小區(qū)9號樓業(yè)主表決時，“高層業(yè)主還比較配合，一些低層業(yè)主就很難說服。他們說頂層漏水，關(guān)低層什么事？我們解釋了，但仍有業(yè)主并不接受。”

針對此類問題，2021年施行的民法典作出相應(yīng)修改——由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

不過，有專家認為，這一表決門檻仍然較高。中山大學政治與公共事務(wù)管理學院教授葉林表示：“我國小區(qū)治理中居民主體意識還不高。一方面，有的業(yè)主由于各種原因不行使表決權(quán)，導致一部分投票權(quán)被棄置；另一方面，業(yè)主們的利益和訴求也并不完全一致，對資金的使用難以達成統(tǒng)一意見。”

除了較高的申請門檻，還有一些問題讓維修資金“不好用”。香榭里舍小區(qū)5號樓業(yè)主劉先生說，多年來他家客廳和陽臺一直漏雨，物業(yè)曾想申請使用維修資金，但發(fā)現(xiàn)樓棟里有業(yè)主沒交維修資金。按照規(guī)定，需要補交或至少補上本次維修的分攤費用才能啟動表決程序�！氨緛碜寴I(yè)主簽字同意就很不容易，現(xiàn)在還要補交，更難同意了�！眲⑾壬�說。

申請使用維修資金的流程復雜、門檻高，需要投入大量精力做前期準備、溝通說明等工作，這也讓一些小區(qū)物業(yè)因為怕麻煩而不愿意申請�！叭绻�物業(yè)不愿意提出使用建議或者方案，業(yè)主個人去推動申請流程很難，缺乏完善、高效的途徑維護業(yè)主的合法權(quán)益�！睆V州大學政府績效評價研究中心主任周雨說。

公示不夠透明、監(jiān)管存在漏洞，業(yè)主對此心存疑慮

在香榭里舍小區(qū)，維修資金的使用問題使物業(yè)失去業(yè)主信任。有小區(qū)業(yè)主就表示：“電梯壞了當然要修，也可以使用維修資金，但就不能是這家物業(yè)�！币虼耍�當2023年2月，小區(qū)成立新業(yè)委會時，上任第一件事就著手重選物業(yè)公司。

在使用維修資金的過程中，業(yè)主心存疑慮，有的是溝通不暢、信息不透明所導致。按照相關(guān)規(guī)定，使用維修資金的方案及報價需向業(yè)主公示。但在有的小區(qū)，公示只是“走過場”，如張貼在小區(qū)偏僻角落，與其他通知、廣告混在一起等。

還有些地方建立了住宅專項維修資金賬戶平臺，將維修資金分戶計算，業(yè)主可以隨時查詢個人賬戶的余額信息，但只能看到賬戶余額變動，看不到資金使用明細。